[스크랩] 뉴타운 재개발 사업성 분석

뉴타운 재개발 사업성 분석

내가 가진 지분, 몇 평 아파트를 받을 수 있을까?

김영수(상계뉴타운컬럼리스트)

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재개발사업은 도시계획사업이자 주민들의 사업이기 때문에 주민이 손해를 입어서는 안된다.

재개발사업으로 인해 각자가 어느 정도의 사업비를 부담해야 할지에 대해 궁금해 하는 주민이 많다. 재개발의 포인트는 분양가와 권리가액 및 비례율을 파악하면 추가 부담금이 얼마인지 알 수 있다.

사업시행인가가 나오고 관리처분계획인가가 난후에 정확한 판단이 나오겠지만 현재는 가상 시나리오를 작성하여 비례율과 사업분담금액에 대하여 이해하기로 한다.

 

 

1. 주택재개발사업 관리처분 기준

(재개발조합 표준정관 제45조 및 도시정비법시행령 제 52조)

▲ 종전토지의 소유면적 : 관리처분계획 기준일 현재 소유토지별 지적공부

▲ 국·공유지의 점유연고권 : 지적측량성과에 의한 관계법령과 정관

▲ 종전건축물의 소유면적 : 관리처분계획 기준일 현재 소유건축물별 건축물대장

▲ 건축물 관리대장에 미등재시 재산세과세대장 또는 측량성과를 기준

▲ 종전 토지 등의 소유권 : 관리처분계획 기준일 현재 부동산 등기부

▲ 기존무허가건축물인 경우 : 기존무허가건축물확인원이나 소유자 증빙자료

▲ 시조례가 분양주택의 규모를 제한하는 경우 그 규모 이하로 주택을 공급할 것

▲ 1개의 건축물의 대지는 1필지의 토지가 되도록 정할 것.

▲ 공동주택을 분양하는 경우 시조례가 정하는 금액·규모·취득시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니할 경우 분양대상자에서 제외

▲ 주택의 공급순위 : 기존의 토지 또는 건축물의 가격을 고려하여 정할 것

▲ 구체적인 기준은 시조례로 정할 수 있음(시조례 제24조 및 제26조)

 

2. 분양가격

평당 분양가는 조합과 건설회사와의 계약에서 정해진다. 재개발의 경우 사업시행인가 때에 정하여지는데 분양가격이 확정되는 것은 관리처분이 고시되는 때이다. 예를 들면 아래와 같다.

•분양가격 = 택지비 + 표준건축비 + 지하주차장건축비 + 가산비용

3. 권리가액

조합의 권리가액은 조합원이 종전에 갖고 있던 부동산의 평가금액에 비례율을 곱하여 나온 금액이다. 평가금액은 감정평가사의 평가에 의한다.

• 권리가액 = 종전자산 평가액 * 비례율

• 비례율=(총수입-총사업비) / 종전자산의 평가액 * 100

l	사업완료후 대지 또는 건축시설의 총 수입금- 총 지출금
	구역 내 종전토지 및 건축물의 총가액

주1. 총수입 : 조합원 분양분 매출액 + 일반분양분매출액 + 임대주택 매각수입 등

주2. 총사업비 : 공사비 + 이주비 금융비용 + 사업비 +사업비금융비용 등

주3. 종전자산 평가총액 : 조합원 별 토지 + 건축물에 대한 평가 총액

주4. 추가부담금 : 분양가-권리가액(감정평가액*비례율)

 

4. 조합원의 부담금의 산정기준

▲아파트 분양신청 조합원 부담금 = 신축아파트가액 – 권리가액

▲상가 분양신청 부담금 = 신축상가액 – 권리가액

 

5. 평가의 방법(감정평가에 관한 규칙)

평가는 대상물건의 성격, 평가목적 또는 평가조건에 따라 ‣비용성의 원리를 따르는 원가방식(원가법에 의하여 대상물건의 가격을 구하는 방법과 적산법에 의하여 대상물건의 임료를 구하는 방법) ‣시장성의 원리를 따르는 비교방식(거래사례비교법에 의하여 대상물건의 가격을 구하는 방법과 임대사례비교법에 의하여 대상물건의 임료를 구하는 방법) ‣수익성의 원리를 따르는 수익방법(수익환원에 의하여 대상물건의 가격을 구하는 방법과 수익분석법에 의하여 대상물건의 임료를 구하는 방법)으로 한다. (감정평가에 관한 규칙 제10조)

▲토지의 평가는 평가 대상토지와 용도지역, 이용상황, 지목, 주변 환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시지가 기준일로부터 가역시점까지의 지가변동, 생산자물가 상승률 및 기타사항을 종합적으로 참작하여 평가한다.(감정평가에 관한 규칙 제17조)

▲건물의 평가는 원가법에 의한다. 다만 원가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 때에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의할 수 있다.

▲동산의 평가는 상품, 원재료, 반제품, 제품, 생산품 및 기타 동산의 평가는 거래사례비교법에 의한다.

▲건물과 토지의 일괄 평가시에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의한다. 이 경우 그 평가가격은 합리적인 기준에 따라 건물가격과 토지가격으로 구분하여 표시 할 수 있다.(감정평가에 관한 규칙 제19조)

▲공장의 평가는 유형 고정자산의 평가액과 무형고정자산의 평가액을 합산하여 행한다. 다만 계속적인 수익이 예상되는 경우에는 수익환원법에 의할 수 있다.

▲임료의 평가는 임대사례비교법에 의한다. 다만 임대사례대상물건의 종류 및 성격에 따라 적산법 또는 수익분석법으로 평가할 수 있다. 이때대상물건에대한계약내용을고려하여야한다.(감정평가에 관한 규칙 제30조)

 

6. 참고 : 길음 7구역 재개발 투자 수익률 사례분석

일련번호	구분	구옥 20평 구입, 33평형 입주시	비고(비례율 100%)
①	지분매입비용 (매매가)	1억원	20평*5백만원=1억원
②	지분감정평가액 (추정)	8천만원	감정평가사가 감정한 가액(시세의 80%, 공시가에서 30% 증가)
③	이주비	5천만원
④	토지보상액	8천만원	감정평가액 건물가격포함 (2002. 7월 당시 건물 평당70만원
⑤	예상조합원분양가	2억1천만원	2억1천만원/33평=636만3600원
⑥	평당분양가	636만3천6백만원
⑦	조합원추가부담금	1억3천만원	분양가2억1천-보상액8천=1억3천만원 (⑤-④)
⑧	총투자비용	2억3천만원	매입비1억+추가부담1억3천=2억3천만원 ①+⑦
⑨	인근아파트시세 (실거래주변시세)	3억원	평당 909만원* 33평=3억원
⑩	매입자투자이익 ⑨-⑧	7천만원	3억-2억3천=7천만원
⑪	원소유자권리가액 ⑧-⑦	1억7천만원	실거래3억-부담금1억3천=1억7천만원

 

- 위 현황표는 2002.10.31자 조선일보에서 작성한 기사로 상계지구와는 무관합니다. 추가부담금을 분석하는데 도움이 되고자 합니다.

[출처] 뉴타운 추가부담분 참조 (노원광장) |작성자 rich032

출처 : 마음은 의식을 넘어...

글쓴이 : 청년의식 원글보기

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