재개발 투자의 진실과 오해 4
-평당 1000만원짜리가 평당 1500만원짜리 보다 비쌀 수 있다?
모든 부동산의 가격을 따질 때 가장 기본적인 방법은 평당 가격을 비교해 보는 방법입니다. 예를 들어 동일한 입지에 A라는 땅은 평당 100만원이고, B라는 땅이 평당 80만원이라면 두말 할 것도 없이 B가 저렴한 것입니다. 그리고 재개발 현장에서 아직도 많은 분들이 가격을 판단할 때의 기본기념으로 평당가액을 따집니다. 물론 평당가액을 따져보는 것이 틀린 것은 아닙니다. 하지만 재개발에서만큼은 평당가액이 절대적이지 않습니다. 오히려 재개발지분의 정확한 가치를 산정하는데 부정확한 기준을 제공하기도 합니다. 앞서 말씀드렸지만 그 이유는 평가액이라는 것때문에 발생하는 것입니다. 예를 들어 C라는 재개발 지분을 2억을 주고 매입했지만 추후 감정평가시 1억으로 평가 받았다면 나머지 1억은 웃돈(프리미엄)이라고 할 수 있습니다.(지난번에 왜 웃돈을 줘가며 재개발지분을 매입하는지는 설명 드린 바 있습니다.) 다음과 같은 경우 재개발지분을 평당 가액으로 따지는 것이 올바르지 않다는 걸 알 수가 있습니다.(단, 아래의 지분이 동일평형을, 예를들어 둘다 32평을 배정받는다는 조건일때)
1)대지 20평 건평 10평의 단독주택 매가 2억(평당 1000만원이겠죠.)--추후 평가액(정확히는 권리가액) 1억.
2)대지 10평 건평(전용면적) 10평의 빌라 매가 15000만원(평당 1500만원.)--추후 평가액 8천만원.
1)의 경우 평당 1000만원입니다. 아시다시피 평가액이 1억이면 프리미엄(흔히 p라고 하죠)은 1억입니다. 2)의 경우 평당 1500만원이지만 프리미엄으로 따지면 7000만원(매가 15000만원-평가액 8천만원)입니다. 결국 2)가 저렴한 물건입니다.
자, 이제는 재개발투자 시 평당가액을 따지지 마세요. 프리미엄으로 따져 보세요. 물건이 새롭게 보일 겁니다.